Недвижимость для большинства людей является основным и самым ценным материальным активом. И совершенно естественно, что в определённый момент жизни собственника начинает заботить вопрос о том, кому достанется это имущество в случае его смерти.
Жизнь может иногда складываться не самым желанным образом: несколько браков и тяжелые разводы; дети, ведущие не самый правильный образ жизни; родители, нанесшие своему ребенку психологическую травму, с которой тот пытается справиться всю свою взрослую жизнь, и т.п. В общем, далеко не всегда человеку хочется оставлять своё имущество тем, кого закон относит к близким родственникам. Как же передать имущество именно тому, кто действительно является близким человеком? Чаще всего реализация этой цели происходит путем составления завещания либо путем заключения договора дарения. Даже если семейное положение собственника недвижимости не мудрено (например, вся его семья состоит только из любимого супруга и единственного любимого ребенка), то часто возникает вопрос: что лучше - подарить квартиру (или какое-либо иное недвижимое имущество) членам своей семьи или завещать ее? Ответ на этот вопрос всегда зависит от конкретной ситуации и должен учитывать многие юридические и житейские нюансы.
Пожалуй, самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед принятием решения, заключается в следующем: хотите ли вы оставаться собственником имущества до конца своих дней или готовы передать право собственности своему правопреемнику прямо сейчас?
Завещание – это сделка, которая вступает в силу с момента смерти завещателя. До этого момента, то есть в течение своей жизни, завещатель вправе пользоваться и распоряжаться всем своим имуществом, даже если это имущество им завещано кому-либо. Кроме того, завещатель может в любой момент изменить составленное им завещание или вовсе отменить его.
Завещание – это односторонняя сделка, требующая обязательной нотариальной формы. Для составления завещания завещатель должен лично обратиться к нотариусу. Присутствие наследника для оформления завещания не требуется. Более того – при удостоверении завещания вообще не могут присутствовать какие-либо третьи лица – только нотариус и сам завещатель. Присутствие посторонних при этой процедуре может привести впоследствии к признанию завещания недействительным. Исключение составляют случаи, когда по желанию завещателя при оформлении завещания может присутствовать свидетель или супруг завещателя.
Закон содержит требование о соблюдении нотариусом тайны завещания. Ни нотариус, ни его сотрудники не вправе сообщать кому-либо сведения о факте оформления завещания и о его содержании до момента смерти завещателя. Завещатель также не обязан рассказывать своим наследникам и другим лицам, кому и что он завещал. Таким образом закон защищает завещателя от попыток давления на него со стороны заинтересованных лиц. Однако у этой медали есть и обратная сторона: если завещатель до своей смерти строго охранял тайну своего завещания, его наследники рискуют не узнать вовремя о своих правах на наследство и пропустить срок принятия наследства.
Дарение является двусторонней сделкой. Для заключения договора дарения требуется присутствие как дарителя, так и одаряемого. Подаренная квартира переходит к одаряемому при жизни дарителя – с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре. То есть после заключения договора дарения даритель перестает быть собственником недвижимости: не может ей больше распоряжаться, а его право пользования и проживания в подаренном объекте полностью зависит от доброй воли нового собственника.
Дарение - это безвозмездная сделка, то есть в договор дарения невозможно включить какие-либо встречные обязательства одаряемого по отношению к дарителю. Соответственно, не может быть предусмотрена договором дарения обязанность одаряемого по оказанию материальной помощи дарителю или обязанность по сохранению за дарителем права проживания в подаренной квартире.
В 2019 году в нашей жизни появился новый правовой механизм регулирования наследственных правоотношений – наследственный договор. Наследственный договор – это сделка, заключаемая между завещателем и наследником либо между завещателем и третьим лицом. В наследственном договоре стороны определяют, кому и какое имущество переходит после смерти завещателя, а также те условия, на которых это происходит. В качестве таких условий может выступать исполнение другой стороной договора неких обязательств в пользу завещателя или назначенных им лиц (в том числе, например, обязанность по оказанию материальной помощи завещателю, по осуществлению ухода за ним).
С точки зрения завещателя, наследственный договор служит достаточно надежным инструментом защиты его интересов. Завещатель до момента своей смерти сохраняет право собственности на завещанное имущество. Но именно этот момент является минусом с точки зрения наследника, так как даже при добросовестном исполнении наследником всех условий наследственного договора, он рискует, в конечном счете, остаться ни с чем. Ведь до момента открытия наследства завещатель может продать завещанную квартиру, не ставя в известность об этом наследника. Также завещатель может отказаться от завещательного договора в одностороннем порядке. Все это делает наследственный договор конструкцией, которая малоинтересна потенциальным наследникам.
При выборе между завещанием (наследственным договором) и дарением необходимо также учитывать существование правила об обязательной доле в наследстве. Это правило установлено статьей 1149 Гражданского кодекса РФ и гласит следующее: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). К иждивенцам относятся наследники по закону любой очереди, если они не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, а также лица, которые не относятся ни к одной очереди наследников по закону, но при этом не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. Нетрудоспособными в целях этой нормы являются лица, не достигшие 18 лет, мужчины, достигшие 60 лет, женщины, достигшие 55 лет, а также инвалиды любой группы. Нетрудоспособность определяется на момент открытия наследства (момент смерти наследодателя).
То есть, исходя из этого правила, если у собственника недвижимости из близких родственников имеется сын и отец-пенсионер, который сбежал из семьи, когда нашему герою было 2 года, и собственник завещает квартиру своему сыну, то его отец в случае открытия наследства сможет претендовать на ¼ долю квартиры.
Обойти это правило путем оформления завещания или наследственного договора невозможно. Это норма является императивной (строго обязательной) и отменить ее по желанию завещателя или даже по соглашению сторон невозможно.
При дарении квартиры это правило не работает. На подаренную квартиру обязательные наследники претендовать не могут, так как в этом случае отсутствует процедура наследования.
Еще одним важным аспектом рассматриваемых нами способов передачи имущества являются вопросы налогообложения.
Начнем с самого простого вопроса: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при приобретении недвижимого имущества в порядке наследования? Ответ: нет, не нужно. Об этом нам говорит п. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Вне зависимости от того, какое именно имущество вы получили в наследство, и от кого оно вам досталось, - домик в глухой деревне от вашей бабушки или коттедж на Рублевке от чужого дядюшки, – НДФЛ вам платить не придется. Это правило относится к любому имуществу, получаемому по наследству. Однако надо иметь в виду, что здесь речь идет о недвижимости, находящейся на территории РФ. При наследовании недвижимого имущества, находящегося на территории другого государства, вопросы налогообложения, скорее всего, будут регулироваться законодательством этого государства.
А что происходит при дарении недвижимого имущества? При дарении одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество другому лицу (одаряемому). Так как одаряемый при этом не несет никаких расходов, направленных непосредственно на приобретение имущества, то в результате этой сделки он получает доход в «натуральной форме», то есть его доходом является подаренное ему недвижимое имущество (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). Соответственно, у одаряемого возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. По общему правилу, налоговая ставка составляет 13% от стоимости подаренного имущества.
Однако в некоторых случаях налоговая ставка может составлять 30% от стоимости подаренного имущества. Ставка в размере 30% применяется, если одаряемый не является налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ). В соответствии с п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Все прочие лица налоговыми резидентами не являются. Как мы видим, понятие «налоговый резидент» не связано с наличием у одаряемого гражданства РФ. Единственным критерием является период времени, в течение которого одаряемый находится на территории РФ. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
Следует иметь в виду, что не во всех случаях у одаряемого возникает обязанность по уплате НДФЛ. В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Таким образом, если вы получили подарок в виде, например, квартиры от своего двоюродного дяди или вовсе от постороннего дяди, то вам придется заплатить НДФЛ, а если вас одарила ваша мама или сестра, то этот налог вам не грозит.
Следующий вопрос, который естественным образом вытекает из предыдущего, это вопрос о том, из какой суммы будет исчисляться НДФЛ при дарении недвижимости. Стоимость подаренного недвижимого имущества определяется исходя из его кадастровой стоимости. Для расчета НДФЛ берется кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, получается, что при наследовании недвижимого имущества приобретатель имущества не должен уплачивать налог на доходы физических лиц, а при дарении от уплаты этого налога освобождаются только близкие родственники.
Еще один налоговый нюанс, который стоит учесть, заключается в налогообложении дохода, полученного от продажи унаследованного или подаренного объекта недвижимости. Если объект находился в собственности продавца менее установленного законом минимального предельного срока владения, то продавец обязан будет уплатить НДФЛ, исходя из суммы полученного от продажи дохода. Минимальный предельный срок владения составляет три года для объектов недвижимого имущества, полученных налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ, или в порядке наследования. Для объекта, приобретенного в порядке дарения от иного лица, минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.
Если наследник надумает продать унаследованную квартиру до истечения 3 лет с момент открытия наследства, ему придется уплатить НДФЛ с полученного дохода. При продаже объекта по истечении 3 лет доход, полученный от продажи, налогом не облагается.
Если же будет продаваться квартира, приобретенная налогоплательщиком по договору дарения от близкого родственника, то доход от продажи не будет облагаться налогом при продаже квартиры по истечении 3 лет с момента приобретения. Если подарок был получен от иного лица, то продать его, не уплачивая НДФЛ, можно будет только через 5 лет с момента приобретения.
Как мы видим, передача имущества как в порядке наследования, так и путем заключения договора дарения, имеет ряд плюсов и минусов. Выбор собственником недвижимости соответствующего механизма должен зависеть от того, какие аспекты лично для него представляются наиболее существенными: сохранение контроля над имуществом до момента открытия наследства, лишение обязательных наследников прав на имущество, избежание необходимости уплаты НДФЛ. Очень важно этот выбор сделать своевременно. Учесть все нюансы и помочь выбрать наиболее оптимальный путь вам всегда поможет нотариус.