В июне 2019 года вступили в силу изменения в статью 256 Гражданского кодекса, регулирующую имущественные отношения супругов. Теперь пункт 1 указанной статьи звучит так: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. До 1 июня 2019 года текст был таким же, за исключением слова «брачным». То есть теперь законодатель уточнил, каким именно договором супруги могут изменять режим совместно нажитого имущества. Внесенное изменение ликвидировало расхождение между рассматриваемой нормой Гражданского кодекса и аналогичной нормой Семейного кодекса. Пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса устанавливает (и устанавливал ранее), что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Совместная собственность – это общая собственность, доли участников которой не определены. Если доли участников в праве собственности на общий объект определены, собственность называется общей долевой.
Итак, теперь все ясно – все, что нажито супругами в браке, по умолчанию, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, вклады, доли в уставных капиталах юридических лиц и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Получается, что купленная в браке квартира (или иное недвижимое имущество), будет принадлежать супругам на праве общей совместной собственности, если они не изменят это при помощи брачного договора. При этом не имеет значения – будет эта квартира оформлена на имя одного из супругов или на обоих супругов сразу. А есть ли вообще, с юридической точки зрения, для супругов какая-то разница в том, как будет оформлена такая покупка? Попробуем в этом разобраться.
Сразу оговорюсь, что речь будет идти только о недвижимости, оформленной на имя супругов. Если какая-то доля недвижимости или весь объект оформляется на имя несовершеннолетнего ребенка, то это имущество является собственностью именно ребенка и к общему имуществу супругов отношения не имеет, даже если на приобретение были потрачены общие средства супругов.
При покупке квартиры у супругов, между которыми не заключен брачный договор, есть два способа оформления квартиры: можно оформить и зарегистрировать право собственности на имя одного из супругов, а можно – на имя обоих супругов. В любом случае собственность будет считаться совместной.
При оформлении квартиры на обоих супругов наиболее правильным вариантом будет указание в договоре на то, что квартира поступает в общую совместную собственность супругов, и регистрация в Росреестре также общей совместной собственности. Если в договоре указать, что супруги приобретают квартиру в общую долевую собственность (например, муж покупает 1/3 долю квартиры, а жена – 2/3 доли) и зарегистрировать в Росреестре право общей долевой собственности супругов, то с точки зрения закона ничего не изменится – и 1/3 доля, и 2/3 доли будут принадлежать супругам на праве общей совместной собственности. То есть такое оформление не порождает необходимые супругам правовые последствия.
При оформлении квартиры на имя только одного из супругов тот супруг, который не указан в Росреестре в качестве собственника, является «скрытым» собственником квартиры. Существование такого собственника далеко не всегда очевидно для третьих лиц. А ведь это обстоятельство имеет важное значение для дальнейшего распоряжения квартирой.
Статья 35 Семейного кодекса определяет порядок распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности. В частности, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Речь в этой статье у нас идет о недвижимом имуществе. Права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Следовательно, если совместно нажитая в браке квартира оформлена на имя одного из супругов, то распорядиться ею (например, продать) он может только с согласия другого супруга. В случае нарушения этого требования сделка легко может быть признан недействительной. Это правило защищает интересы супруга, который является срытым собственником квартиры. Очевидно, что, если зарегистрированный в качестве собственника супруг надумает продать квартиру, грамотный покупатель вряд ли согласится купить ее, не получив нотариальное согласие другого супруга. Правда, здесь возникает вопрос: а как покупатель может выяснить, покупалась ли квартира в браке, есть ли у нее «скрытый» собственник?
К сожалению, единой базы, содержащей сведения обо всех зарегистрированных браках, в Российской Федерации нет. Поэтому искомую информацию можно получить только двумя путями: изучив паспорт продавца в поисках штампа о браке и/или задав продавцу соответствующие вопросы. Причем отсутствие в паспорте штампа о заключении брака не является 100-процентным доказательством того, что у продавца нет супруги. Возможно, при обмене паспорта он просто «забыл» предъявить свидетельство о браке. То есть возможность утаить при продаже квартиры информацию о «скрытом» собственнике у продавца существует. В случае подобных действий могут пострадать как интересы супруга, являющегося скрытым собственником, который, возможно, возражает против продажи общей квартиры, так и интересы покупателя, который через некоторое время может остаться без приобретенной квартиры, если обманутый супруг обратиться в суд и сделка будет признана недействительной.
В последние несколько лет при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества в тексте договора, как правило, отражается информация о семейном положении участников сделки и наличии необходимых согласий на сделку. Поэтому при покупке квартиры, приобретенной ранее на основании нотариального договора, покупатель может почерпнуть нужные ему сведения из текста договора. В сделках, оформляемых в простой письменной форме, такая информация содержится крайне редко.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать обоснованный вывод о том, что оформление совместно нажитой квартиры на имя только одного из супругов при последующей ее продаже несет в себе риск нарушения интересов как второго супруга, так и покупателя.
Еще более ненадежным такой вариант оформления становится, если после покупки квартиры супруги расторгают брак. В момент расторжения брака совместная собственность супругов автоматически не исчезает и сама собой ни во что не трансформируется. Для того, чтобы имущество перестало быть совместным, его надо поделить – либо путем заключения соответствующего соглашения, либо заявив требования о разделе в судебном процессе.
Представим себе, что супруги развелись, не разделив общую квартиру, которая оформлена на имя мужа. Как только супруги расторгают брак (становятся бывшими супругами), требования статьи 35 Семейного кодекса в отношении их общего имущества действовать перестают. Порядок распоряжения их общим совместным имуществом теперь регулируется статьей 253 Гражданского кодекса, которая разрешает совершать сделки с совместным имуществом одному собственнику. При этом по умолчанию предполагается, что второй собственник согласен с любой такой сделкой. Совершенная бывшим супругом сделка в отношении общей квартиры может быть признана недействительной по требованию другого бывшего супруга только в случае, если будет доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на сделку. То есть после расторжения брака бывший муж, на имя которого зарегистрирована купленная в браке квартира, вполне может продать ее, не ставя свою бывшую жену в известность об этой сделке. Чтобы оспорить эту сделку в суде бывшей жене придется доказать, то покупатель знал о том, что она не была согласна на продажу. Очевидно, что доказать эти обстоятельства бывшей жене будет довольно трудно. Правда, судебная практика показывает, что иногда такие доказательства находятся, договор купли-продажи признается недействительным и покупатель лишается квартиры. Поэтому, несмотря на изначально предполагаемую законность такой сделки, для покупателя она является рискованной. Чтобы устранить этот риск, необходимо все-таки попросить продавца предъявить согласие бывшей супруги на продажу квартиры. Хотя, как мы уже поняли, выяснить достоверно, была ли квартира куплена в браке, покупателю очень трудно.
Оформление квартиры в общую совместную собственность на имя обоих супругов позволит избежать описанных выше неприятностей и сложностей. Если в Росреестре в качестве собственников значатся оба супруга, то и все сделки с квартирой могут совершать только оба супруга вместе, то есть интересы обоих супругов в этом случае защищены в равной степени. При продаже супругами такой квартиры покупателю не нужно будет проводить расследование, посвященное семейному положению продавцов.
Оформление квартиры в общую долевую собственность супругов также не даст возможности одному из них распорядиться недвижимостью без согласия другого как в период брака, так и в случае его расторжения. И интересы покупателя квартиры, если супруги надумают ее продать, такое оформление тоже защитит. Однако следует помнить, что «настоящая» долевая собственность у супругов может возникнуть при покупке квартиры только в случае заключения ими брачного договора. Представим, например, что квартиру покупает молодая семья, которой деньги на покупку предоставляют родители с обеих сторон. Допустим, родители мужа обеспечивают оплату 2/3 стоимости квартиры, а родители жены – 1/3. Естественным желанием участников этой операции является оформление квартиры на имя молодых супругов в соответствующих долях в целях предотвращения возможных споров между супругами, если вдруг в будущем дело дойдет до развода. Чтобы получить желаемый результат супругам необходимо перед покупкой квартиры или одновременно с покупкой заключить брачный договор, который определит их доли в приобретаемой квартире в соответствии с их желанием.
В принципе, такой брачный договор можно заключить и после покупки квартиры. Но в этом случае до момента заключения брачного договора квартира будет в соответствии с законом находиться в совместной собственности супругов, даже если в договоре купли-продажи будут указаны доли. Гарантии, что после регистрации покупки супруг, которому предполагалось определить меньшую долю, дойдет до нотариуса и подпишет брачный договор, как мы понимаем, нет. А в случае расторжения брака совместное имущество супругов, по общему правилу, делится пополам. Иное может быть предусмотрено опять же брачным договором или соглашением о разделе имущества, которые супруги заключают по взаимному согласию. Если согласия в этом вопросе между супругами нет, то раздел будет происходить в судебном порядке. Обосновать в суде требование о разделе имущества не в равных долях зачастую очень непросто. Поэтому если размер долей супругов в приобретаемой квартире является для них принципиальным моментом, брачный договор необходимо заключить не позднее оформления покупки.
Существенным отличием долевой собственности от совместной является то, что долевая собственность позволяет каждому из супругов распоряжаться своей долей без согласия другого, в то время как при совместной собственности супруги могут совершать какие-либо операции с недвижимостью только по взаимному согласию. При долевой собственности продать свою долю один из супругов может с соблюдением преимущественного права покупки. Это значит, что сначала он должен предложить для покупки долю другому сособственнику (супругу), а если последний не купит ее в течение месяца, то можно продавать долю любому постороннему лицу. Подарить долю можно кому угодно вообще без всяких ограничений. Также долю можно заложить, взяв деньги в долг. Если долг не будет возвращен, кредитор обратится в суд и доля будет продана, чтобы за счет средств от продажи погасить задолженность. То есть мы видим, что «настоящая» долевая собственность таит в себе определенные риски для супругов. Пока между ними царят мир и согласие, наличие или отсутствие определенных долей в праве на квартиру супругов не беспокоят. Но когда отношения портятся, бывает один из супругов начинает мстить другому за «испорченную жизнь». И одним из способов мести становится передача доли квартиры третьему лицу, в результате чего квартира становится коммунальной.
Путем заключения брачного договора совместную собственность можно превратить не только в долевую, а еще и в раздельную. То есть супруги могут договориться, что купленная ими квартира будет являться личной собственностью только одного из них. Этот вариант является самым надежным для супруга-собственника, а вот второй супруг при этом утрачивает какой-либо контроль над ситуацией. Собственник квартиры будет самостоятельно решать вопросы, связанные, например, с кругом лиц, имеющих право проживания в квартире, или с продажей квартиры.
Брачный договор является очень гибким инструментом регулирования имущественных отношений супругов. Если семейные обстоятельства меняются, то супруги могут изменить условия заключенного ранее брачного договора, чтобы привести имущественные вопросы в соответствие со своими изменившимися интересами. Если супруги ранее не заключали брачный договор, то они могут заключить его в любой момент в период брака. Брачный договор может регулировать не только вопросы, связанные с недвижимым имуществом, в него могу быть включены любые условия, посвященные имуществу супругов.
Как мы видим, при покупке недвижимости супруги могут использовать различные способы оформления своих прав. Каждый из способов имеет как плюсы, так и минусы. Какой из вариантов выбрать, супруги должны определять, исходя из своих семейных обстоятельств и интересов. Если супругам потребуется дополнительная информация о юридических аспектах этого вопроса, они всегда могут обратиться за консультацией к нотариусу. Нотариус является компетентным специалистом в этом вопросе, в том числе в виду того, что и брачный договор, и соглашение о разделе совместного имущества требуют обязательного нотариального удостоверения. То есть нотариусы практически ежедневно участвуют в урегулировании имущественных отношений супругов.